栖鹭雅居建设运营一体化答疑纪要及补充通知(一)

各投标人：

我司组织招标的栖鹭雅居建设运营一体化（招标项目编号：E3503050301200030002），现就招标文件有关事宜发布答疑纪要及补充通知如下：

一、答疑纪要

问题一：投标报价评分公式中的第一部份建安费报价公式有误： ︱X－X基︱ 30×（1－ ———— ×Q1） 1-X基 X为投标人报价的建安下浮率，X基为建安下浮率评标基准价，本公式是为了计算投标报价与评标基准价偏差率，再根据偏差率计算出各投标报价的得分，而公式中分母设为“1-X基”是错误的，明显存在故意扩大分母的数值，减少偏差率从而得到降低建安报价分差的目的，应该把公式中分母修改为“X基”，以保证投标人公平公开公正竞争。

答：按招标文件执行。

问题二：1、投标文件是否可以只需联合体牵头人盖章？2、由于地产开发（含销售）通常需要成立新的子公司去开发及销售，因此本项目销售代理业绩提供的资料是否包含独立投标人或者联合体牵头人或联合体成员控股子公司或联合体成员控股子公司的全资子公司提供的业绩？3、本项目存在甩项风险，资金的支持是否应与地块开发进度相匹配，如不匹配十分不合理。

答：1、按招标文件第二章第一节投标人须知前附表第26项3.6.3条款执行；2、按招标文件执行；3、按招标文件执行。

问题三：由于房屋销售通常需要成立新的子公司去销售，因此本项目销售代理业绩提供的资料是否包含独立投标人或者联合体牵头或联合体成员参股子公司提供的业绩？

答：按招标文件执行。

问题四：招标公告中招标范围和内容中含“红线内外供电系统及绿化配套设施建设”，需请业主明确红线外具体范围？

答：红线内外供配电系统按供电部门的审批方案为准，红线外绿化配套范围为项目周边绿化。 

问题五：由于房屋销售通常需要成立新的子公司去销售，因此本项目销售代理业绩提供的资料是否包含独立投标人或者联合体牵头人或联合体成员参股子公司或联合体成员参股子公司的全资子公司提供的业绩？

答：按招标文件执行。

问题六：1、该项目为栖鹭雅居建设运营一体化，可在招标文件中未有运营的内容，业主及代理是否存在偷换概念，突破范本。 2、根据省厅《福建省房屋建筑和市政基础设施项目标准工程总承包招标文件（2020年版）》规定评分项中承担主体工程施工单位具有（写明招标要求的资质类型）的一级及以上施工总承包资质的，该评分项只能设置一级及以上施工总承包资质，招标文件评分项中要求具备建筑工程施工总承包特级资质的得1分，明显违反违规！ 3、评分项规定：“独立投标人或联合体牵头人拟派出项目管理机构人员中具有建筑设计专业省级工程勘察设计大师的得1分，具有建筑设计专业全国工程勘察设计大师的得3分，本小项满分3分”。勘察大师是属于设计人员，应该由联合体中承担设计任务的单位具有即可得分，而本项目规定为独立投标人或联合体牵头人具有，明显存在为某企业量身定做！请招标人给予修改为：“独立投标人或联合体中承担设计任务的单位拟派出项目管理机构人员中具有建筑设计专业省级工程勘察设计大师的得1分，具有建筑设计专业全国工程勘察设计大师的得3分，本小项满分3分”！

答：1、本项目运营内容为营销策划和销售代理；2、按招标文件执行；3、按招标文件执行。

问题七：1、本项目包含方案设计优化及报批、初步设计、施工图设计三个阶段，请提供项目原有方案及红线图。 2、评分项规定：“（1）独立投标人或联合体牵头人自本招标项目在法定媒介发布招标公告之日（或投标邀请书发出之日）的前五年内（含在法定媒介发布招标公告之日）主体信用评级报告体现的企业主体信用评级为AAA级得3分，AA（含AA+、AA-）级得1分，其余情况不得分，本小项满分3分。（2）独立投标人或联合体牵头人具有有效的中国建筑业协会颁发的AAA级企业信用等级证书的，得2分。”。所规定的主体信用评级报告体现的企业主体信用评级为AAA级的福建企业没有一家符合要求，且中国建筑业协会颁发的AAA级企业信用等级证书能够证明投标人具备良好的信用履约能力，建议删除主体信用评级报告体现的企业主体信用评级为AAA级，保证公平竞争。

答：1、按招标文件执行，详补充通知附件；2、按招标文件执行。

问题八：1、项目操盘管理方是否为招标人？ 2、联合体一方如为品牌地产开发企业，是否能代管代经营项目？还是除了施工、设计外，只能进行销售管理服务？如能同时提供代建代管服务的话，管理服务费如何计取？ 3、销售服务是否需要输出品牌？物业服务是用哪家？ 4、《销售服务合同》第7.1.1条“项目按规划许可证分期开发销售，销售率按当期（本项目按地块分三期）计算”，针对该条款有以下三点疑问： （1）规划许可证是否为按照原规划条件内的A、B、C三个子地块分期办理？ （2）销售分期是怎么要求，是投标人/中标人自行铺排还是按照三个子地块对应的体量来进行分三期？ （3）因每个子地块体量差异较大（A地块12.3万㎡、B地块3.2万㎡、C地块14.4万㎡），都按照“每一期的建设工期为1020个日历天”和“每期销售开盘时间之日起24个月内该期的销售率达到90%”的条件设置不合理，尤其是销售去化率。 5、《招标文件》内条款为： “每期销售开盘时间之日起24个月内该期的销售率达到90%”和“中标工程价款的7%与销售情况挂钩，在实际销售完成的住宅和商业用房面积占可售住宅和商业用房总面积的比例（以下简称“销售率”）达到90%后支付至工程价款的97%”，而《销售服务合同》第6.1.2条“当期所销售的可售面积在 24 个月内销售率（当期实际销售完成建筑面积占当期可售建筑总面积的比例）不能达到 85% ，则甲方有权提前 7 个工作日以书面的形式通知乙方终止代理合同，并不予退还履约保证金或有权提取保函项下的金额，以及截留7%的中标工程价款用于以工抵房（抵扣的房源由甲方按市场销售价格指定），同时不再支付已出售房产剩余的营销策划及销售代理服务费用”和第8.2.1条“乙方在当期销售 24 个月内销售率达到 85% 及以上，甲方无息退还相应当期履约保证金的 90% ，余额待项目满足结案考核条件后无息退还； 20% 的履约保证金待车位销售率达到 30% 及以上（以住建局备案的销售数量为准）后全额无息退还”以及第10.2.11条“若乙方在当期销售时间后的24个月内未能完成销售率（当期实际销售完成建筑面积占当期可售建筑总面积的比例）达到90%的销售要求，则截留7%的中标的工程价款用于以工抵房达到销售率（当期实际销售完成建筑面积占当期可售建筑总面积的比例）90%的缺口部分”。 本条疑议是：以上不同文件和同个文件内上下条款的表述约定不一致，请明确销售去化率要求以哪个条款为准，同时是否都是指可售住宅和商业用房（不含车位）的去化比例。 6、根据招标文件的报价要求营销策划服务费按实结算，实际支出不得超过销售总额的1.5%，投标报价时营销策划服务费率按1.5%报价响应；销售代理服务费率按0.8%（含）~1.0%（含）之间进行竞争报价及《销售服务合同》第5.2.3条“甲方在该项目营销各阶段承担有关售楼部现场装修费用”： （1）销售合同内没有写到策划费为按实结算，请明确； （2）甲方承担的装修费用是否包含售楼部及示范区所有的软硬装费用及样板房；（3）营销管理所需的销售案场物业公司及第三方服务费、产权登记费、销售相关律师咨询费、销售展示区各类软装费、客服费、销售系统及客服IT系统费、客户满意度跟踪及调研费等费用类目是否含在上述的策划费和代理费内，如有请明确具体列入哪项内，如不含在内是如何进行结算？ 7、《销售服务合同》第7.1.2条“销售代理服务费的支付：按月结算，乙方于每月10日前报送上月销售报表、销售业绩结算单、销售代理服务费用结算单及销售代理服务费支付申请书，经甲方审核后，销售率达到50%及以下的于当月25日前支付达到结算条件销售代理服务费的60％……在项目达到结案考核条件后15日历天内一次性支付给乙方达到结算条件已售房产剩余的20％销售代理服务费” ，请明确该条款的每个月代理费的支付比例是否和当期整体销售完成率挂钩？如：一期总销售额为75000万元，已售45%即33750万元，若按照销售代理服务费1%计，应结算375万元，但只支付375万元*60%=225万元，那么剩余的40%将在哪个节点支付？ 8、请问联合体提供的资金支持，给予的增信措施方案是怎么样？是否可由招标人集团母公司或者其一级子公司提供担保？ 9、本项目无清单、图纸、初步设计文件及地勘报告，请明确并提供。 10、本项目未提供开竣工日期及未明确是否有装配式？如有请招标人予以明确并提供装配式规格型号。

答：本项目招标人为本楼盘项目的开发商；2、按本项目的招标范围执行；3、按本项目的招标范围执行；4、（1）是；（2）按招标文件执行；（3）按招标文件执行；5、按招标文件执行；6、（1）按招标文件执行；（2）是；（3）按招标文件执行；7、按实际销售率分段支付，按招标文件执行；8、按资金支持协议执行；9、本项目无提供清单、图纸、初步设计文件及地勘报告； 10、本项目招标范围和内容中明确要求采用混凝土装配式建造以及建设工期，请按招标文件执行。

二、补充通知

1、增加投标保证金缴纳账号信息如下：[户名:莆田市海秀置业有限公司;开户行:中国农业银行股份有限公司莆田市府支行;子账号:134415010400076398461890970]

本答疑纪要及补充通知（一）作为招标文件的组成部分，与招标文件有不同之处的以本补充通知（一）为准。

特此通知!

                              招标人：莆田市海秀置业有限公司

招标代理机构：福建省闽招咨询管理有限公司

                                2022年9月30日